Comparaison des différents procédés d’amortissement

Comparaison des différents procédés d'amortissement

Afin d’établir un comparatif correct entre ces multiples procédés, il n’y a pas d’autre choix que de pratiquer comme fait ci-avant.
Inutile de comparer les formules d’amortissement dont le taux est différent ou pire encore, avec un autre montant. Il faut comparer des pommes avec des pommes. Il est important d’analyser ces méthodes d’amortissement avec le même taux, la même durée et le même montant.
En clair, l’amortissement, c’est comme remplir un bain, il y a différentes façons d’y parvenir. Si vous ne comprenez pas aisément, demandez conseil à votre organisme de prêt ou relisez le chapitre.
Même si cela vous paraît évident, je rencontre fréquemment des personnes qui s’emmêlent et comparent plutôt la mensualité ou le coût total du crédit, alors que le montant, le taux ou la durée ne sont pas les mêmes.
Pour un choix avisé, vous devez prendre en considération la mensualité la mieux adaptée à votre situation, le coût total du crédit ainsi que l’inflation.

Voici comment procéder :
Comparatif : 100 000 € – durée 20 ans – taux 2,7872 %

Versement constant (amortissement constant)
• Mensualité : 542,07 €
Coût total : 130 096 €
Formule la plus classique, vous savez exactement où vous allez ; pas d’augmentation de la charge.

Amortissement constant
• Mensualité de départ : 645,67 €
• Mensualité min : 416,82 €
• Mensualité max : 645,67 €
Coût total : 127 594 €
Formule la moins onéreuse sur papier, mais avec la mensualité la plus élevée au départ. Si nous tenons compte de l’augmentation des salaires et de l’inflation, cette option n’est vraiment pas très intéressante.

Sans amortissement (crédit à terme fixe)
• Mensualité de départ : 229 €
Coût total : 154 960 €
Formule dont la mensualité est la plus faible mais qui se révèle la plus onéreuse au final. À déconseiller si vous n’êtes pas assuré d’avoir un capital au terme du crédit.

Versement constant en step by step
• Mensualité de départ : 433,66 €
• Mensualité min : 433,66 €
• Mensualité max : 620,78 €
Coût total : 133 036 €
Formule qui permet d’avoir une charge initiale moindre qu’une mensualité constante tout en amortissant le capital. Si l’on tient compte de l’augmentation des salaires et de l’inflation, c’est à conseiller. Il faut toutefois être conscient que la charge n’est pas fixe (même si le taux, lui, est fixe) et qu’elle va augmenter.

La formule ALAC ou Progressive :
Mensualité de départ : 435,06 €
• Mensualité min : 435,06 €
• Mensualité max : 625,58 €
Coût total : 131 807 €
Formule qui permet d’avoir une charge initiale moindre qu’une mensualité constante tout en amortissant le capital. Si l’on tient compte de l’augmentation des salaires et de l’inflation, c’est à conseiller. Il faut toutefois être conscient que la charge n’est pas fixe (même si le taux, lui, est fixe) et qu’elle va augmenter, mais de manière linéaire chaque mois, donc de façon moins brutale qu’avec un step by step. (De plus, au final, elle revient moins cher que celui-ci).

– La formule « confort total » :
• Mensualité de départ : 229 €
• Mensualité min : 229 €
• Mensualité max : 677 €
Coût total : 135 600 €
Formule qui semble intéressante et qui est attractive si on met l’accent sur une mensualité de départ à 229 € par mois, mais après cinq ans c’est la douche froide ! Et en général, c’est là que vous allez commencer à roucouler comme un pigeon… si vous voyez ce que je veux dire.

Malgré tout, cette formule peut être intéressante pour l’achat d’un bien avec lequel on veut faire une grosse plus-value à sa revente et si on le revend dans les 5 ans.

La formule « light home » :
• Mensualité de départ : 447,33 €
• Mensualité min : 447,33 €
• Mensualité max : 447,33 €
Coût total : 137 359 €
Formule dont la mensualité est faible pendant toute la durée, tout en amortissant du capital. Elle n’augmente pas, mais vous oblige à faire une épargne forcée pour avoir un capital au terme.

Résumé de ces cas de figure

Si vous avez des revenus suffisants et que vous n’avez pas de perspective d’augmentation de vos revenus professionnels, je vous conseille d’aller vers une mensualité constante.
Si, par contre, vous démarrez dans la vie active, que vous souhaitez avoir une charge plus faible au départ et qu’une augmentation mesurée des charges futures ne vous pose aucun problème, je vous oriente vers une solution d’amortissement à la carte telle qu’AVL, ALAC, ou «step by step».
Le terme fixe : à déconseiller sauf si vous avez une assurance groupe ou des économies substantielles pour solder le crédit à l’échéance.
L’amortissement constant : à déconseiller. Cette formule était utilisée, dans le passé, pour des raisons fiscales. Avant la nouvelle loi fiscale, on ne pouvait déduire que l’amortissement du capital. Cette formule était utilisée par les personnes nanties qui voulaient optimaliser fiscalement leur achat. Elle est encore utilisée dans des montages « société » pour répartir un amortissement immobilier, dans le bilan de la société.
Le confort total : à déconseiller sauf si vous souhaitez revendre dans les cinq ans.

Le light home : à conseiller en fonction de votre âge, si vous avez une assurance groupe, épargne pension ou des économies pour solder une partie du crédit à l’échéance. Ou bien si vous êtes capable de faire une épargne forcée pendant la durée de ce crédit. Cette formule permet également de booster vos capacités de crédit. Et facilite l’obtention d’un accord de crédit hypothécaire, dans certains cas, vu que la charge de celui-ci est plus faible (rapport charges/revenus) et cela pendant toute la durée de l’emprunt.
La dispense totale : vous devez aussi savoir que certains organismes de crédit accordent une dispense totale de remboursement de 6 mois ou 12 mois. N’hésitez pas à vous renseigner sur ces différentes possibilités.
Cette dispense de paiement durant un an permet soit de mettre de l’argent de côté pour le futur, soit d’en profiter pour couvrir tous les frais d’installation dans le nouveau logis, ou encore de faire la finition de la nouvelle construction.
Prenez votre cahier (ou à la fin de cet ouvrage dans la partie : le cahier de mon crédit), et faites les différentes comparaisons d’amortissement par rapport à votre situation.