Estimation des travaux
Estimation des travaux
Acheter un appartement ou une maison est un acte important qui requiert quelques précautions.
Il est, bien évidemment, des écueils qui peuvent guetter un acheteur.
Dans le doute, n’hésitez pas à consulter :
- sur le plan juridique, votre notaire ou votre avocat ;
- sur le plan technique, un architecte, un géomètre ou un ingénieur en stabilité.
Le bouche-à-oreille est particulièrement efficace. Sinon, les associations professionnelles pourront vous conseiller.
Un bâtiment subit des ans l’irréparable outrage et dans les deux cas, les réfections peuvent être lourdes : chirurgie ou rénovation.
Mais ne paniquez pas et ne refusez l’achat que si les irréparables outrages sont nombreux ou fondamentaux. Dans tous les autres cas, faites-vous conseiller.
Il est évident qu’un expert privé n’a pas le droit de déshabiller un bâtiment, d’exécuter des investigations lourdes, dégradant ne serait-ce qu’un peu le bien, à moins que ce bien n’appartienne à son client et que ce client marque son accord. Seul un expert judiciaire, désigné par un tribunal, peut entamer des investigations de cet ordre. L’avis de l’expert privé ne pourra être que partiel et parfois fait d’impressions ou de supputations. Il n’empêche que son avis pourra, dans la plupart des cas, être éminemment précieux, parfois simplement pour donner une fourchette d’estimation des réfections à envisager.
L’avis de l’expert chargé d’évaluer la valeur du bien pour la caisse de prêt n’est responsable que de cette estimation et seulement vis-à-vis de l’organisme prêteur.
Sa responsabilité ne peut être engagée pour tout désordre qui lui aurait échappé, comme la mérule par exemple.
Votre conseiller technique, en véritable homme de terrain pratiquant régulièrement les chantiers, mais également homme de bureau, parfaitement au courant de l’évolution des prix du bâtiment, sera à même de vous donner une estimation assez précise du coût des revalidations que vous envisagez ou qui s’imposent.
Mais libre à vous d’aménager cette estimation grâce à l’une ou l’autre remise de prix, tout en prenant soin d’être attentif à la personne à qui vous les demandez. Souvenez-vous que le domaine du bâtiment attire bien des convoitises, surtout s’il s’agit de domaines délicats comme la réfection des toitures et qu’il est des margoulins qui rôdent.
N’acceptez jamais un devis anormalement bas.
Vous devez être très attentif à l’engagement d’un entrepreneur. Mais il faut toujours se poser d’abord la question suivante : un architecte est-il obligatoire ou nécessaire pour les travaux que j’envisage de faire exécuter ? Un entrepreneur peut avoir la bonté de vous faire l’économie de choisir un architecte. C’est une mauvaise solution. D’abord, l’intervention d’un architecte est obligatoire dans certains travaux, même de rénovation. Il doit en dresser les plans et obtenir un permis d’urbanisme. Son concours doit également être requis pour réceptionner les travaux, c’est-à-dire pour vérifier si ceux-ci sont conformes aux règles de l’art et aux plans.
D’autre part, dans l’hypothèse d’un conflit avec l’entrepreneur pour malfaçons, si vous n’avez pas d’architecte, l’entrepreneur peut demander qu’une part de responsabilité soit à votre charge s’il peut prouver votre intervention dans l’entreprise, si vous lui avez donné des directives : l’entrepreneur ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en invoquant l’ignorance invincible, la cause étrangère qui recouvre la force majeure ou le fait d’un tiers, y compris l’immixtion du maître d’ouvrage.
La responsabilité de l’entrepreneur est décennale. Il vaut mieux conclure un contrat avec un entrepreneur qui a les reins solides. Mais il est difficile de se faire une opinion fiable en ce sens. Un critère est l’enregistrement de l’entrepreneur, qui n’est accordé que si celui-ci est irréprochable sur le plan des dettes à l’égard des organismes comme l’ONSS, le fisc, etc.
Si votre immeuble est à destination privée et professionnelle, il vous appartient, si vous choisissez un entrepreneur non enregistré :
- d’en aviser l’ONSS,
- de retenir 30 % sur chaque paiement et d’en verser 50 % au fisc et 50 % à l’ONSS,
- vous serez solidairement tenu du paiement des sommes dues par l’entrepreneur à l’ONSS à concurrence de 50 % et au fisc à concurrence de 35 % du prix total des travaux hors TVA.
La loi ne s’applique pas à la transformation, l’aménagement, la réparation, l’entretien ou le nettoyage d’une habitation individuelle existante ou encore à la construction d’une habitation individuelle pour le compte et à l’initiative d’un particulier.
Je me permets d’attirer votre attention sur une notion peu connue, mais pourtant essentielle dans le choix d’un entrepreneur. Celui-ci doit posséder aussi l’accès à la profession. En effet, depuis une loi de 1970, presque tous les professionnels doivent justifier qu’ils possèdent les autorisations nécessaires pour pratiquer telle ou telle profession. Des arrêtés royaux déterminent pour chaque profession les conditions d’accès à celle-ci. La plupart des professions en matière de construction sont réglementées. Le défaut d’accès à la profession est gravissime pour l’entrepreneur qui se permettrait d’exécuter des travaux pour lesquels il ne possède pas l’accès. Outre les sanctions pénales, les contrats passés avec ces entrepreneurs peuvent être frappés de nullité absolue. Ceci a pour conséquence que si le maître d’ouvrage ignorait le défaut d’accès à la profession, le tribunal pourrait lui accorder le droit de refuser de payer à l’entrepreneur le prix des travaux. Par contre, s’il savait, il peut être sanctionné tant civilement que pénalement avec l’entrepreneur. La cour d’appel de Mons a jugé : Le contrat d’entreprise conclu avec un entrepreneur qui n’établit pas de respecter la réglementation relative à l’accès à la profession est nul, de nullité absolue, pour contrariété à l’ordre public…
Cas vécu : le maître d’ouvrage a conclu avec un entrepreneur n’ayant aucun accès à la profession et les travaux sont affectés d’importantes malfaçons. Le tribunal a annulé le contrat d’entreprise conclu avec l’entrepreneur aux torts de celui-ci et l’a condamné à restituer les acomptes perçus au propriétaire du bien. Sur la demande de l’entrepreneur, il a accordé à ce dernier uniquement la valeur des travaux non affectés de malfaçons sous déduction de la marge bénéficiaire de l’entrepreneur, des moins-values résiduelles, des troubles de jouissance subis par le maître de l’ouvrage et des frais de procédure. C’est dire que les sanctions sont lourdes en premier pour l’entrepreneur.
Attention… Il ne faut pas confondre, et beaucoup de professionnels le font aussi, les notions proches sur le plan linguistique, mais qui recouvrent des institutions différentes telles qu’enregistrement, agrégation et accès à la profession. L’agrégation ou l’agrément ne concerne que les entreprises qui veulent se voir adjuger des marchés publics, ce qui sort de notre propos.