La loi Breyne

La loi Breyne

Elle a bien quelques rides cette loi édictée en 1971, dans le but très louable de protéger le maître de l’ouvrage dans les diverses phases d’un projet de construction.

Elle a aussi quelques faiblesses, et particulièrement de ne s’appliquer que dans le cas d’un contrat d’entreprise générale, qu’il émane d’un promoteur ou d’un entrepreneur général. Ce contrat doit, en outre, avoir pour objet la construction d’une maison d’habitation — pouvant, le cas échéant, contenir une partie professionnelle —, avec paiements par un ou des versements avant l’achèvement des travaux.

Il y a lieu de distinguer si l’entreprise ou le promoteur est bien agréé suivant la loi du 20 mars 1991, sur l’agréation des entrepreneurs.

S’il est bien agréé, il est tenu de constituer un cautionnement auprès de la Caisse des dépôts et consignations, soit en numéraire, soit sous d’autres formes prévues par la loi, notamment sous forme de cautionnement collectif. Le montant de ce cautionnement est de 5 % du prix du bâtiment.

S’il n’est pas agréé, et c’est souvent le cas du promoteur qui n’est pas entrepreneur lui-même et sous-traite tous les travaux, il est tenu de garantir le bon achèvement des travaux. Cette garantie fait l’objet d’une convention par laquelle une banque, un organisme de crédit s’engage en tant que caution solidaire du vendeur ou de l’entrepreneur envers le maître de l’ouvrage.

Accessoirement, je signale que ces obligations sont également valables dans le cas d’un achat sur plans, comme un appartement dans un immeuble à construire ou en construction.

Cette convention entre les parties est obligatoire. Elle doit se rédiger suivant les prescrits de la loi, qui sont complets et précis, mais qu’il serait long et fastidieux d’énumérer ici en totalité. En voici les points les plus fondamentaux :

  • Comporter en annexe les plans précis et le cahier des charges détaillé, ainsi que le permis de bâtir.
  • Préciser le prix global, les modalités de paiement, et si besoin le mode de révision du prix.
  • Mentionner le droit qu’a le maître de l’ouvrage d’invoquer la nullité de la convention en cas de non-respect des dispositions des articles 7 et 12 de la loi, dont le texte doit être repris intégralement dans le contrat.

Et quelques dispositions importantes de la loi :

  • Lors de la signature du contrat, il peut être demandé le paiement d’un acompte. Celui-ci ne pourra dépasser 5 % du prix global. Pourra cependant y être ajouté le prix du terrain si la vente de celui-ci fait partie de la convention, plus les coûts éventuels de sa viabilisation.
  • Les réceptions provisoire et définitive font l’objet obligatoirement d’un procès-verbal signé par les parties.
  • La réception définitive aura lieu un an après la réception provisoire.

La caution sera libérée par moitié à la réception provisoire, par moitié à la réception définitive.

Attention ! Il arrive parfois que des firmes faisant la publicité d’un « clé sur porte » de bon aloi, au moment de la signature du contrat définitif, vous proposent, ou parfois vous obligent, non pas à signer un seul contrat avec elles, mais à signer un contrat séparé avec chacun des corps de métier intervenant dans le bâtiment. Elles allèguent alors divers prétextes : meilleure suite dans les travaux ; plus grande notion de leurs responsabilités pour ces entrepreneurs sous-traitants ; etc. Tous les prétextes sont bons. En fait, leur seul objectif est de se défiler de leurs obligations imposées par la loi Breyne.

Conclusion : la loi Breyne, trente-cinq ans après sa rédaction initiale, a bien besoin d’un très sérieux lifting pour s’adapter aux évolutions du « construit ».

Bon à savoir :

Les causes de nullité du contrat soumis à la Loi Breyne sont nombreuses.

Exemples : Contrat de promotion déguisé sous l’apparence de plusieurs contrats distincts ; absence d’indépendance de l’architecte payé par le promoteur ; acompte de 5 % payé avant l’obtention du permis d’urbanisme…

Il est important de souligner que le promoteur doit supporter dans un contrat de promotion une obligation de résultat, ce qui signifie qu’en cas de problème, il appartient au promoteur, pour s’exonérer de sa responsabilité, de prouver que les malfaçons sont le fruit d’un cas de force majeure.

En d’autres termes, le promoteur, comme un vendeur quelconque, doit remettre au particulier un bien en parfait état. De même que vous ne pouvez accepter que la voiture neuve que vous avez achetée soit affectée de dégradations au moment de sa livraison, vous pouvez refuser la livraison d’un bien immobilier construit par un promoteur dès lors que le bien serait affecté de malfaçons.

Il ne suffit pas au promoteur de prouver qu’il a tout mis en œuvre pour aboutir à un résultat satisfaisant.

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