La loi Breyne

Quelques explications sur la loi Breyne

La loi Breyne a été édictée en 1971 dans le but, très louable, de protéger le maître de l’ouvrage dans les diverses phases d’un projet de construction. Elle a néanmoins pris quelques rides. Elle a aussi quelques faiblesses, et particulièrement celle de ne s’appliquer que dans le cas d’un contrat d’entreprise générale, qu’il émane d’un promoteur ou d’un entrepreneur général.

Ce contrat doit, en outre, avoir pour objet la construction d’une maison d’habitation (pouvant le cas échéant contenir une partie professionnelle) avec paiements, par un ou des versements, avant l’achèvement des travaux.

Par ailleurs, il y a lieu de distinguer si l’entreprise ou le promoteur est bien agréé suivant la loi du 20 mars 1991 (agrégation des entrepreneurs).

Si tel est le cas, il est tenu de constituer un cautionnement auprès de la Caisse des dépôts et consignations, soit en numéraire, soit sous d’autres formes prévues par la loi, notamment sous forme de cautionnement collectif.

Le montant de ce cautionnement est de 5 % du prix du bâtiment.

S’il n’est pas agréé, et c’est souvent le cas du promoteur qui n’est pas entrepreneur lui-même et sous-traite tous les travaux, il est tenu de garantir le bon achèvement des travaux.

Cette garantie fait l’objet d’une convention par laquelle une banque ou un organisme de crédit s’engage en tant que caution solidaire du vendeur ou de l’entrepreneur envers le maître de l’ouvrage.

Accessoirement, il est bon de signaler que ces obligations sont également valables dans le cas d’un achat sur plans, comme un appartement dans un immeuble à construire ou en construction.

Lorsque le promoteur ou l’entrepreneur fait un « paquet » de la vente du terrain dont il est propriétaire et de la construction clef sur porte de la maison, il y a lieu, impérativement, de scinder, dans la convention, le prix du terrain de celui de la construction.

Cette convention entre les parties est obligatoire. Elle doit se rédiger suivant les impositions de la loi, qui sont complètes et précises, mais qu’il serait long et fastidieux d’énumérer ici en totalité. En voici quelques points fondamentaux : 

  • Comporter en annexe les plans précis et le cahier des charges détaillé, ainsi que le permis de bâtir.
  • Préciser le prix global, les modalités de paiement et, si nécessaire, le mode de révision du prix.
  • Le droit qu’a le maître de l’ouvrage d’invoquer la nullité de la convention en cas de non-respect des dispositions des articles 7 et 12 de la loi, dont le texte doit être repris intégralement dans le contrat.

Il est bon de noter encore quelques dispositions importantes de la loi :

  • Lors de la signature du contrat, il peut être demandé le paiement d’un acompte. Celui-ci ne pourra dépasser 5 % du prix global. Pourront cependant y être ajoutés le prix du terrain, si la vente de celui-ci fait partie de la convention, et les coûts éventuels de sa viabilisation.
  • Les réceptions, provisoire et définitive, font l’objet obligatoirement d’un procès-verbal signé par les parties. Se référer à ces articles dans les chapitres suivants.
  • La réception définitive aura lieu un an après la réception provisoire.
  • La caution sera libérée par moitié à la réception provisoire, par moitié à la réception définitive.

Des firmes offrant un « clef sur porte » de bon aloi, au moment de la signature du contrat définitif, vous proposent, ou parfois vous obligent, non pas de signer un seul contrat avec elles, mais de signer un contrat séparé avec chacun des corps de métier intervenant dans le bâtiment. Elles allèguent alors divers prétextes : meilleur suivi dans les travaux, plus grande notion de leurs responsabilités pour ces entrepreneurs sous-traitants, etc. Bref : tous les prétextes sont bons. En fait, leur seul objectif est de limiter leurs obligations imposées par la loi Breyne. J’en parle plus longuement ci-dessus dans le chapitre « entreprises générales ».

Il existe, dans le domaine de la construction de la maison individuelle, de plus en plus d’intervenants. Il est bien rare qu’existe encore le triangle idéal qui était celui qui prévalait il y a quelque vingt ou trente ans : maître de l’ouvrage – entrepreneur – architecte, dans lequel tous les rôles étaient clairement répartis.

Les intervenants sont nombreux : conseillers techniques de tous bords, coordinateurs, promoteurs, etc. Je me suis même laissé entendre dire par un « titulaire d’un contrat de promotion » que les entrepreneurs qui travaillaient pour « le maître de l’ouvrage dont il assurait la promotion », étaient des « co-traitants ».

Dans tout cet agglomérat, deux grands points se distinguent : 

  • Le maître de l’ouvrage est pieds et poings liés dans un contexte mal défini ;
  • La déliquescence des responsabilités s’opère avant tout dans une gestion de chantier difficile et périlleuse.

Conseil de l'avocat

Les causes de nullité du contrat soumis à la loi Breyne sont nombreuses. Par exemple, on peut citer le contrat de promotion déguisé sous l’apparence de plusieurs contrats distincts, l’absence d’indépendance de l’architecte payé par le promoteur, ou encore l’acompte de 5 % payé avant l’obtention du permis d’urbanisme…

Il est important de souligner que le promoteur doit supporter dans un contrat de promotion une obligation de résultat, ce qui signifie qu’en cas de problème dans la construction, il appartient au promoteur, pour s’exonérer de sa responsabilité, de prouver que les malfaçons par exemple sont le fruit d’un cas de force majeure.

En d’autres termes, le promoteur, comme un vendeur quelconque, doit remettre au particulier un bien en parfait état suite à la construction.

Comme vous ne pouvez accepter que la voiture neuve que vous avez achetée soit affectée de dégradations au moment de sa livraison, vous pouvez refuser la livraison d’un bien immobilier construit par un promoteur dès lors que le bien est affecté de malfaçons.

Il ne suffit pas au promoteur de prouver qu’il a tout mis en oeuvre pour aboutir à un résultat satisfaisant .

La loi et la jurisprudence exigent que la construction soit parfaite sauf cas de force majeure.

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