La loi Breyne

La loi Breyne

Dans ce cas de vente sur plan, la loi Breyne est entièrement d’application.

Elle a été édictée en 1971, dans le but très louable de protéger le maître de l’ouvrage dans les diverses phases d’un projet de construction. Bien qu’elle ait quelque peu vieilli, elle a au moins le mérite d’exister et de fonctionner.

Elle a aussi quelques faiblesses et particulièrement celle de ne s’appliquer que dans le cas d’un contrat d’entreprise générale, qu’il émane d’un promoteur ou d’un entrepreneur d’entreprise générale. Ce contrat doit, en outre, avoir pour objet la construction d’une maison d’habitation ou d’un immeuble à appartements destinés à la vente, avec paiement via un ou des versements avant l’achèvement des travaux. Maison ou appartement pouvant, le cas échéant, contenir une partie professionnelle.

Il y a lieu de distinguer si le promoteur – ou l’entreprise – est bien agréé suivant la loi du 20 mars 1991 sur l’agréation des entrepreneurs :

  • s’il est bien agréé, il est tenu de constituer un cautionnement auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, soit en numéraire, soit sous d’autres formes prévues par la loi, notamment sous forme de cautionnement collectif. Le montant de ce cautionnement est de 5 % du prix de la vente.
  • s’il n’est pas agréé, et c’est souvent le cas du promoteur qui n’est pas entrepreneur lui-même et sous-traite tous les travaux, il est tenu de garantir le bon achèvement de ceux-ci. Cette garantie fait l’objet d’une convention par laquelle une banque ou un organisme de crédit, s’engage en tant que caution solidaire du vendeur ou de l’entrepreneur envers le maître de l’ouvrage.

Lorsque le constructeur, promoteur ou entrepreneur, fait un « paquet » de la vente du terrain dont il est propriétaire et de la construction « clef sur porte » de la maison, il y a lieu, impérativement, de scinder, dans la convention, le prix du terrain de celui du bâtiment.

Cette convention entre les parties est obligatoire. Elle doit se rédiger suivant les impositions de la loi, qui sont complètes et précises, mais qu’il serait long et fastidieux d’énumérer ici en totalité. Je ne m’attarderai que sur les quelques points qui m’apparaissent fondamentaux :

  • comporter en annexe les plans précis et le cahier des charges détaillé, ainsi que le permis de bâtir ;
  • préciser le prix global, les modalités de paiement et si besoin est, le mode de révision du prix ;
  • indiquer le droit qu’a l’acheteur d’invoquer la nullité de la convention en cas de non-respect des dispositions des articles 7 et 12 de la loi, dont le texte doit être repris intégralement dans le contrat.

Je note encore quelques dispositions importantes :

  • lors de la signature du contrat, il peut être demandé le paiement d’un acompte. Celui-ci ne pourra dépasser 5 % du prix global.
  • les réceptions provisoire et définitive font l’objet obligatoirement d’un procès-verbal signé par les parties.
  • la réception définitive aura lieu un an après la réception provisoire.
  • la caution sera libérée par moitié à la réception provisoire, par moitié à la réception définitive.

Conseil de l'avocat

La loi Breyne ne s’applique pas si le maître d’ouvrage fait construire son habitation par des corps de métier différents. Toutefois, elle s’applique à tous les autres contrats de construction qui, soit, impliquent le transfert de propriété d’une maison – ou d’un appartement – à construire – ou en voie de construction, soit encore contiennent l’engagement de faire construire tel immeuble ou de le faire construire par divers entrepreneurs, soit enfin prennent l’engagement de procurer celui-ci quelle que soit la qualification juridique du contrat.