La quotité

La quotité

Rappel : la quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur vénale du bien.

La valeur vénale :

On entend, par valeur vénale d’un bien, la valeur en vente de gré à gré dudit bien dans des conditions normales de marché. Il s’agit, dans la plupart des cas, du prix d’achat, de la valeur renseignée dans le compromis. Une expertise est toujours requise pour déterminer la valeur vénale d’un bien.

Si le prix d’achat est supérieur au montant du crédit, l’écart entre la valeur vénale de l’expertise et le prix d’achat ne peut dépasser 5 %. Si la valeur d’expertise est supérieure, la valeur prise en compte pour le calcul de la quotité et la détermination du tarif sera limitée à 105 % du prix d’achat. À partir du moment où le montant du crédit dépasse le prix d’achat, il ne sera plus tenu compte que du prix d’achat. Quand l’expertise renseigne une valeur vénale inférieure au prix d’achat, il ne sera tenu compte que de la valeur d’expertise.

Lors de l’introduction du dossier, le décideur peut déterminer la valeur d’un bien immobilier sur base d’une valeur de remplacement. Le tableau ci-dessous illustre les modalités de détermination de cette valeur en fonction de l’objet du crédit.

But du crédit

Valeur de remplacement

Achat

Prix d’achat repris dans le compromis

Achat + transformations

(< 25 000 €)

Prix d’achat + estimation par le client du coût des transformations hors TVA + 50 % de la TVA

Nouvelle construction

Le montant du devis, frais d’architecte inclus + 50 % de la TVA sur la valeur de construction

Achat terrain + nouvelle construction

Prix d’achat du terrain + montant du devis, frais d’architecte inclus + 50 % de la TVA sur la valeur de construction

Nouvelle construction « clé sur porte »

Valeur de construction hors TVA + 50% de la TVA sur la valeur de construction

Achat terrain + nouvelle construction « clé sur porte »

Prix d’achat du terrain + valeur de construction hors TVA + 50 % de la TVA sur la valeur de construction

Vente publique

Attestation du notaire avec mention du prix d’achat

Soulte en cas de divorce/donation

Valeur reprise dans la convention ou valeur pro fisco

Paiements droits de succession

Valeur pro fisco

Refinancement PH

Prix d’achat initial + application Stadim (voir www.stadim.be)

Compte tenu de leur cessibilité moins aisée, la valeur vénale retenue pour les immeubles spécifiques ou les immeubles d’une valeur estimée supérieure à 500 000 € peut être limitée.

La vente d’immeubles de rapport, de grandes villas, de biens non courants requiert souvent un plus grand laps de temps et les prix obtenus sont fréquemment inférieurs aux prix initialement fixés. C’est pourquoi, pour les immeubles à partir de 500 000 € et les biens non courants, le comité de direction se réserve le droit de considérer la valeur en vente forcée ou une valeur inférieure comme base pour l’acceptation/le refus du dossier.

Les demandes de crédit pour des montants supérieurs à 250 000 € ne pourront être examinées qu’avec une expertise originale et avec des photos claires.

À partir de 500 000 €, une seconde expertise pourra être imposée, qui devra confirmer les valeurs prises en compte lors de l’acceptation. Les frais de cette expertise sont également à charge du demandeur.

Tenez toutefois compte du fait que l’organisme de crédit a toujours le droit de demander un rapport d’expertise au début ou en cours de construction.