L’agent immobilier
L'agent immobilier
Vous allez probablement être reçu et « piloté » par un agent immobilier, dont la vente est le métier et à qui, généralement, le propriétaire a consenti l’exclusivité de la vente. Il connaît la psychologie des éventuels acheteurs. Il sait que vous arrivez avec une dose plus ou moins importante de scepticisme. Petit à petit, il va essayer d’éveiller votre intérêt. Et il sait y faire ! Cependant, il faut l’écouter car il ne peut pas tenir de propos malhonnêtes ou mensongers, d’autant que tout propos de cet ordre peut faire échouer la vente ou contribuer même à sa résiliation.
Bien entendu, il va insister sur les aspects positifs du bien, et minimiser ceux qui le sont moins.
Donc, malgré tout, il faut prendre les affirmations de l’agent avec précaution, et essayer de juger par soi-même. Heureusement tous les biens ne sont pas grevés de lourdes malfaçons.
L’exclusivité consentie par le propriétaire à l’agent immobilier n’est pas obligatoire, mais c’est pour celui-ci une motivation supplémentaire. Elle se formule comme suit : « M. X, propriétaire de tel bien donne à M. Y l’exclusivité pour la vente de ce bien ». Cette mesure exclut tout autre agent immobilier ou toute autre personne. Aussi le propriétaire ? Pas sûr ! La jurisprudence n’est pas unanime, certains juges appliquant stricto sensu cette exclusivité, d’autres ne l’étendant pas au propriétaire lui-même.
La rémunération de l’agent immobilier, souvent appelée courtage, est fixée de commun accord et est à charge du propriétaire vendeur. Il n’y a pas de tarif fixé par une chambre professionnelle ou une autre instance. Mais ce courtage se maintient en général entre 3 et 5 % du montant de la vente. Dans certains cas, le notaire libère, à partir du prix de vente, le courtage de l’agent immobilier, pour autant que cela figure nommément dans la convention qui lie cet agent et le propriétaire.
L’agent immobilier n’a de relation contractuelle qu’avec le vendeur. Il n’en a aucune avec l’acheteur. S’il est parfois mis en cause – dans le cas où le bien n’est pas conforme aux prescriptions urbanistiques – si, par exemple, des travaux ont été exécutés sans permis d’urbanisme, l’on ne peut lui en tenir grief que s’il était informé de cette situation et qu’il l’a cachée à l’acquéreur. Aussi, s’il soupçonne une telle situation il en avertira l’acheteur, mais ses obligations ne vont pas jusqu’à enquêter lui-même. Cela n’est pas son métier.
Le point de vue de l'avocat
N’importe qui ne peut s’instituer agent immobilier. Il est en effet soumis à des règles déontologiques. Cela signifie donc qu’il ne peut pas tout faire. Il doit être assuré, il doit rédiger des contrats clairs et non équivoques. Il doit remettre les acomptes perçus aux ayants droit. Il doit agir en bon père de famille.
L’agent immobilier peut aussi engager sa responsabilité à votre égard. Dans ce cas, le recours à un avocat est indispensable.
En cas de difficulté, vous pouvez vous plaindre ou vous renseigner à l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) qui veille au respect de ces règles déontologiques.
Par exemple, un agent immobilier vend un immeuble qui appartient à plusieurs personnes en indivision. Or, il n’a obtenu un mandat de vendre que d’une seule personne et non des autres co-indivisaires. Ceux-ci ne veulent pas vendre au prix fixé. L’agent immobilier négligent ou mal renseigné engagera alors sa responsabilité de manière quasi délictuelle à votre égard.