Murs mitoyens et vues sur le voisinage

Murs mitoyens et vues sur le voisinage

Mitoyenneté

Il est bon de savoir distinguer un mur mitoyen d’un mur qui ne l’est pas.  

Pour résumer :

  • un mur qui sépare deux bâtiments est considéré comme mitoyen jusqu’à l’héberge, c’est-à-dire jusqu’à la partie supérieure du toit du bâtiment le plus bas et suivant le profil et la configuration de cette toiture. C’est en effet jusqu’à ce niveau-là que le mur est utile aux deux voisins. Si vous désirez rehausser le bâtiment le plus bas, vous aurez à reprendre la mitoyenneté entre l’ancienne héberge et la nouvelle.
  • un mur qui sépare un bâtiment d’un terrain non construit (cour, jardin) n’est pas mitoyen. Mais il pourra – et devra – le devenir si l’on construit contre le bâtiment existant. L’on estime en effet que le mur est nécessaire au bâtiment, pas au jardin.
  • un mur qui sépare deux terrains non bâtis (cour, jardin) est présumé mitoyen, hormis dans le cas où l’un des terrains est un champ, une prairie ou un terrain vague.

Attention: Ces principes peuvent être, dans certains cas, rendus caducs par des preuves diverses : plans de mesurage ou de bornage, accord écrit etc.

L’utilisation d’un mitoyen est soumise à quelques règles qui, pour la plupart, vont de soi. Vous partagez sa propriété avec votre voisin. Vous participez donc également avec lui à sa préservation et à son entretien.

Il est admis que l’on puisse ancrer poutres, achelets, hourdis ou autres éléments de construction, mais sans dépasser un appui normal de 10 cm. Pour ma part je préférerai toujours, pour permettre un tassement autonome du nouveau bâtiment, me désolidariser du mitoyen, bien que construisant contre. En effet, le bâtiment voisin existant depuis quelques années s’est entièrement mis en place, ce qui n’est évidemment pas le cas du nouveau bâtiment.

Vues sur le voisinage

Le code civil stipule que lorsque vous construisez ou transformez, vous ne pouvez avoir de vue droite, c’est-à-dire directe, sur le bien voisin, à moins de 1,90 m, ni de vue oblique, c’est-à-dire qui vous oblige à tourner la tête de 90 degrés, à moins de 60 cm.

Mais dans le cas d’un mur non mitoyen, vous pouvez contourner cette obligation au moyen de baies fixes – c’est-à-dire non ouvrantes – constituées de verre dépoli (lequel interdit à la vue de s’exercer tout en assurant le passage de la lumière), garnies d’un treillis de fer et établies à 2,60 m au moins du plancher de la pièce que cette baie éclaire.

Par ailleurs, si le mur est mitoyen vous pouvez déroger à ces obligations avec l’accord exprès de votre voisin et enregistré par un écrit signé par les deux parties.

Le point de vue de l'avocat

Le mur privatif du voisin peut être racheté au voisin de sorte qu’il devienne mitoyen. De même, votre mur privatif peut être racheté par le voisin. Cette vente peut être volontaire en cas d’accord entre voisins, sinon elle peut être forcée.

Dans quelles conditions ? L’article 661 du Code civil prévoit que tout propriétaire d’un terrain joignant un mur privatif a la faculté d’acquérir la mitoyenneté de ce mur, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur ou de la portion qu’il veut rendre mitoyenne ainsi que la moitié de la valeur du sol sur lequel se trouve le mur. Dans ce cas, le Tribunal ordonne la cession de la mitoyenneté moyennant paiement d’un prix fixé par un expert, en général un géomètre expert immobilier.

Attention… Si vous voulez construire un mur pour vous séparer du voisin en évitant que celui-ci acquière la mitoyenneté, vous devez construire sur votre propriété à une certaine distance. En effet, un arrêt de la Cour de Cassation rendu en 1961 précise que celui qui construit un mur à une minime distance de la limite de sa propriété et qui ne justifie d’aucun intérêt à s’opposer à l’acquisition de la mitoyenneté de ce mur par le propriétaire voisin doit céder à celui-ci la mitoyenneté et la bande de terrain y attenant.