Petits trucs et astuces

Petits trucs et astuces

Dans le domaine du crédit et du prêt hypothécaire, il faut souvent être imaginatif dans les conseils que l’on donne à ses clients et parfois trouver des solutions qui vont à l’encontre de l’idée de départ des clients et qui sont finalement plus simples, plus économiques et mieux pour tous !

Exemple : 

Un couple d’une bonne situation : monsieur travaille depuis plus de dix ans en CDI, madame a un statut spécial, elle est gardienne ONE depuis un an.
Ils sont actuellement propriétaires de leur maison, et ont 3 enfants de 1 an, 4 ans et 7 ans.
Malheureusement, leur maison devient trop petite pour cette charmante famille et pour l’activité professionnelle de madame.
Leur idée était de faire un crédit-pont, le temps de vendre leur maison, et un nouveau crédit pour acheter une nouvelle maison plus grande, tant pour eux que pour l’extension du cadre professionnel de notre gardienne d’enfants.
En effet, suivant la taille de leur maison mise aux normes de l’ONE, ils ont l’autorisation de prendre quatre enfants en garderie. S’ils déménagent dans une maison plus grande, ils pourront passer à six.
Avec à la clé, évidemment, une augmentation de revenus pour l’épouse et plus de confort pour toute la famille.

Ces clients ont actuellement un crédit hypothécaire dont le solde est de 114 000 €. La mensualité de remboursement est de :

728 € et l’évaluation de leur maison est de 155 000 €. Ils ont, en plus, un financement voiture de 478 € à payer encore durant 4 ans et demi.
Monsieur souhaiterait avoir un crédit-pont pour ne pas vendre tout de suite leur maison actuelle et ainsi poursuivre l’activité professionnelle de sa femme. Ils ont besoin d’un prêt total pour l’achat du nouveau bien.
Ils ambitionnent ainsi de garder les deux maisons, le temps de faire les travaux et démarches également nécessaires pour mettre la nouvelle maison aux normes imposées par l’ONE.
La garderie pourra ainsi rester en activité.

Rapide petit calcul : monsieur gagne 3000 € net par mois, madame gagne 1000 € net par mois.
Pour le nouvel achat :

  • 200 000 € + 29 000 € de frais de notaire
    (À 12,5 % car ils sont déjà propriétaires, pas de réduction possible pour les frais d’enregistrement, il s’agit d’un second achat),
  • 30 000 € de travaux + 6 000 € de frais d’acte de crédit.
    Soit un nouveau crédit de 265 000 €.

Charge pour ce nouveaux crédit en prêt total = 1 450 €/mois en 25 ans
Le crédit-pont sur l’ancienne maison = 400 €/mois
Sans oublier le crédit voiture = 478 €/mois
Soit un total de charge future de 2328 €/mois avec un revenu de 4000 € et sans aucune certitude de vendre leur « petite » maison au prix escompté.

Évidemment, aucune banque en Belgique ne pourra accorder ce crédit qui dépasse 58 % de rapport charge/revenu avec uniquement un seul salaire saisissable, celui de monsieur, puisque madame a un statut spécial qui s’attribue plus à un statut d’indépendant sans vraiment l’être d’ailleurs (voir statut des gardiennes ONE en Belgique).

Alors, comment faire sans cumuler plusieurs crédits ?
La réponse est très simple et elle n’est pas dans un crédit !

TRUCS ET ASTUCES
Ceci est valable pour toutes les personnes qui vendent un bien pour en acheter un autre, au lieu de se compliquer la tâche en faisant un crédit avec des intérêts, des actes notariés …
Il suffit de bien négocier la vente de la maison actuelle et de prévoir, dans le compromis de vente, que la « petite » maison ne sera pas libre à l’acte.
En effet, un compromis n’est qu’un contrat et comme dans tous les contrats, on est libre de choisir les termes de celui-ci, en toute légalité.

Dans le cas ci-avant qui nous occupe, cette opération permettra au vendeur de garder son bien le temps de l’aménagement du suivant. De plus, le fait de le vendre avant l’achat de la nouvelle lui permettra de bénéficier des frais à 6 % et de faire, du même coup, une économie de 13 000 €, car les frais pour l’achat passent de 29 000 € à 16 000 € pour le nouvel achat, puisqu’ils ne seront plus propriétaires d’un autre bien à l’acte !
Et cela évite de faire un crédit-pont avec les intérêts que cela engendre ainsi que de bénéficier d’un meilleur taux pour le crédit hypothécaire. Ce qui fera une charge moins lourde et moins d’intérêts à payer.

Explication :

La négociation est la suivante : vendre la petite maison avec la condition sine qua non d’y rester jusqu’à la fin de l’aménagement de la future maison (délai demandé, par exemple six mois). En compensation, proposer aux acquéreurs soit une diminution du prix de vente de la petite maison, soit le paiement d’un loyer durant la période ‘d’attente’.
Finalement : 6 mois de délai ‘d’attente’ + 4 mois de délai pour le compromis, cela fait, pour les vendeurs, 10 mois pour trouver un bien, passer les actes et faire les travaux. Ne pensez-vous pas que c’est suffisant ?

Avantage :
S’ils vendent leur maison à 145 000 € au lieu de 155 000 €, l’acquéreur fait un bénéfice de 10 000 €, en contrepartie du fait qu’il laisse les vendeurs dans la maison (durant les 6 mois par exemple).
Pour les vendeurs : le solde de leur crédit actuel est de

  • 114 000 €. La vente se fait à 145 000 €.
    145 000 € – 114 000 € = 31 000 € de boni.

D’où, plus besoin, pour le nouvel achat, de faire de crédit-pont.

En effet, le nouvel achat :

  • 200 000 € + 16 000 € de frais de notaire (à 6 % puisqu’ils ne sont plus propriétaires et bénéficient donc de la réduction des frais d’enregistrement)
  • + 30 000 € de travaux
  • + 6000 € de frais d’acte de crédit.
    Soit un total de 252 000 € – 31 000 € du boni de la vente.

Soit un nouveau crédit de 220 000 € = 1044 €/mois
Auquel il faut ajouter le crédit voiture de = 478 €/mois
Soit un total de charge future de 1522 €/mois avec un revenu de 4000 €, ce qui donne un rapport charge/revenu de 39 %. Dès lors, plus aucun problème pour l’obtention du crédit hypothécaire.

Autre avantage : l’économie sur le crédit hypothécaire long terme (vu qu’ils n’auront pas dû faire un prêt total avec les frais de notaire) ; en conséquence, une charge qui passe de 1450 € à 1044 €, soit 406 € par mois fois 12 fois 25 ans… Faites le calcul !

Cela est également valable dans le cas d’une construction ; la vente du bien existant se fait avec une clause qui stipule que le bien vendu sera libre le jour où la construction sera terminée (avec un délai maximum prévu bien sûr, comme par exemple un an).
Cette opération peut être intéressante pour les deux parties :

  • pour le vendeur : il ne doit pas faire deux déménagements en peu de temps (quitter son logement actuel pour louer ailleurs, le temps de la fin de la construction avec tous les frais qui en découlent) ou bien il ne doit pas faire un crédit-pont pour finir la construction avant de vendre son bien, avec les frais d’acte et les intérêts qu’il devra payer pour ce type de crédit.
  • pour l’acheteur : cela lui permet généralement de négocier un meilleur prix d’achat du bien.

Ce qui est plaisant, en matière de crédit hypothécaire, c’est qu’après avoir dit blanc, on dit noir…
Voici le cas vécu par un jeune couple. Le garçon venait d’être engagé en CDI (contrat de travail à durée indéterminée) et commençait à percevoir un salaire ; la jeune fille venait de terminer ses études et cherchait un emploi.
Inutile de vous préciser que sans aucune ancienneté professionnelle, avec, actuellement, un seul salaire et aucuns fonds personnels pour payer les frais de notaire, ils avaient peu de chance d’obtenir un crédit, même hypothécaire, dans une banque !
Mais voilà, ils avaient déniché la maison de leurs rêves, dans le petit village où ils habitent tous les deux depuis leur enfance. Cette maison ne coûtait pas très cher : 80 000 €, mais avec les frais de notaire et les petits travaux à prévoir, cela représentait quand même un crédit de 100 000 €.
Alors, comment faire ?

TRUCS ET ASTUCES

La maison était vide depuis deux ans et en vente depuis plus d’un an !
Mais pour eux, un crédit hypothécaire était impossible dans l’immédiat, étant donné leur situation actuelle…
Conseil : proposer aux vendeurs une option d’achat sur ce bien. La clause suivante sera indiquée : le couple s’engage à acheter la maison, dans les trois ans. Au cas où l’affaire ne pourrait se réaliser, une petite indemnité est prévue (montant à discuter entre eux). Ceci finalement serait le seul risque pour ce couple. Et, durant ces trois ans, le couple loue la maison qu’il envisage d’acquérir, aux propriétaires-vendeurs.

Cette proposition est « gagnant-gagnant » pour toutes les parties :

  • pour ce jeune couple qui peut emménager directement dans la maison de leurs rêves. Il a la certitude que cette maison lui appartiendra, dès qu’il remplira toutes les conditions pour l’obtention d’un prêt hypothécaire. Seul risque : en cas de non-achat, la petite indemnité prévue devra être payée.
  • pour les vendeurs, cela est aussi intéressant. Ils sont certains que la vente va se faire. Ils percevront un petit loyer jusqu’à la vente. Dans le pire des cas, dans trois ans, si la vente ne peut se faire, ils récupéreront leur bien tout en encaissant une indemnité.

Bien sûr, pour ce type de contrat, il est recommandé de contacter un notaire pour la rédaction du contrat afin de protéger toutes les parties.
Vous avez compris que l’une des solutions, dans le cadre d’un achat, est aussi de proposer des alternatives aux acheteurs et aux vendeurs, afin d’éviter un crédit inutile et coûteux.
Tout est une question de négociation, tant pour l’achat que pour la vente. Cela peut vraiment vous faire gagner beaucoup d’argent !
Il est préférable de faire un bon arrangement qu’un mauvais crédit !