Rôle du notaire avant l’acte de vente d’un bien
Rôle du notaire avant l'acte de vente d'un bien
Le notaire devra, en cas de vente d’un lot, demander au syndic par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les données et documents suivants :
- le montant des dépenses décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la vente, mais dont le paiement est demandé par le syndic après cette date ;
- un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la vente et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic après cette date ;
- un état des frais liés à l’acquisition des parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la vente, mais dont le paiement est demandé après cette date ;
- un état des dettes certaines, dues par l’association des copropriétaires, à la suite de litiges nés avant la vente, mais dont le paiement est demandé après cette date.
Le syndic a trente jours pour répondre.
Le notaire transmet ensuite les documents à l’acheteur, aux frais du vendeur.
Attention ! Après paiement de certaines créances, le notaire doit retenir sur le prix de vente, lors de la signature de l’acte, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le vendeur. Il peut les contester, sauf décision judiciaire définitive.
La répartition des frais :
Les informations ci-dessus devront être portées à la connaissance de l’acheteur lors de l’acte authentique, sans que ce dernier ne puisse toutefois se prévaloir d’une nullité en l’absence de celles-ci.
Au-delà de ces obligations, et sauf arrangement particulier entre les parties, le nouveau propriétaire sera également tenu par les charges ordinaires, dès la date de la signature de l’acte notarié. Il devra, en conséquence, s’acquitter des charges extraordinaires et des appels de fonds décidés par l’assemblée générale. Pour autant que ces décisions aient lieu entre le compromis de vente et l’acte authentique et que le nouveau propriétaire ait disposé d’une procuration pour y assister.
L’ensemble des frais liés à la transmission des informations et de remise des documents par le syndic est à la charge du propriétaire sortant.
Autre cas de figure : la mise en vente de gré à gré par l’intermédiaire du notaire.
Chacun peut confier la mise en vente de son immeuble à un notaire.
Il s’agit d’une des activités traditionnelles du notariat, accessoire à sa fonction d’authentification et de conseil. Consacré par arrêté royal, cet usage professionnel constant a été récemment confirmé par la Cour de cassation.
Que fait le notaire dans le cadre de cette activité ?
- Il visite et évalue le bien, notamment grâce aux points de comparaison rassemblés par les notaires ;
- Il réunit, dès le début de la mise en vente, toutes les informations utiles et nécessaires à la sécurité de la transaction ;
- Il procède à une publicité adéquate ;
- Il informe le vendeur et les personnes intéressées par l’acquisition (conditions d’occupation, servitudes, implications fiscales, coût de l’opération, situation urbanistique…) ;
- Il rencontre les candidats-acquéreurs, reçoit les offres et en assure le suivi ;
- Il rédige et reçoit le compromis de vente ;
- Il veille à la bonne fin du dossier jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Mais il y a plus encore…
En effet, d’une manière générale, le notaire assure la sécurité et la transparence de l’opération.
Chaque partie est totalement informée par le notaire des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient. Il conseille les parties en toute impartialité.
Le compromis de vente :
L’expression « compromis provisoire » de vente pour désigner le premier document signé entre le vendeur et l’acquéreur est inexacte. En réalité, dès que les parties ont signé ce document, la vente est définitive. Les parties ne peuvent pas changer d’avis. Il faut donc le rédiger avec le plus grand soin.
Le Code civil précise que la vente est définitive entre les parties dès que le bien vendu est déterminé et que le prix est fixé, même si ce bien n’a pas été délivré ou si le prix n’a pas été payé (article 1583 du Code civil). Dès que les parties signent un engagement réciproque, chacun est définitivement engagé. Le vendeur ne pourra plus vendre à quelqu’un d’autre qui lui offrirait un prix plus élevé, et l’acquéreur ne peut plus se désister. Les documents intitulés « convention provisoire », signés par les deux parties, ou « promesse de vente », signés par le vendeur, et acceptés par l’acquéreur sont en réalité des compromis définitifs ; contrairement à l’option, qui est un engagement unilatéral. L’acte notarié sera destiné à assurer la sécurité juridique totale de l’opération, à donner toutes les garanties au nouveau propriétaire et à rendre la vente opposable aux tiers, c’est-à-dire, à la faire connaître à tous, par exemple aux administrations, aux banques, aux bureaux des hypothèques…
Autres mentions à prévoir :
Au moment de la signature du compromis, il faut vérifier plusieurs autres points, dont :
- La prise en charge des contributions : le précompte immobilier et les autres taxes seront réclamés par l’administration à celui qui est propriétaire au premier janvier de l’année. Il faudra prévoir à partir de quelle date l’acquéreur les supportera ;
- la destination urbanistique du bien, et, pour la région bruxelloise et flamande, la confirmation de ce que le bien n’est pas pollué, par la production d’une attestation de sol ;
- pour les habitations neuves, la vente peut parfois se réaliser sous le régime de la TVA au lieu du droit d’enregistrement. Cela doit être indiqué dans le compromis.
Le compromis de vente précisera l’époque du transfert de propriété et celle du transfert de jouissance du bien vendu.
Pour les appartements, l’acquéreur doit être averti qu’il devra respecter l’acte de base et le règlement de copropriété, ainsi que les décisions prises par l’assemblée des copropriétaires. Si une assemblée doit se réunir entre la signature du compromis et l’acte, il est habituellement prévu que le vendeur invite l’acquéreur à y assister à sa place, puisque c’est lui qui sera lié par les décisions qui seront prises.
Il faudra également régler le sort des fonds de réserve et de roulement et la date à laquelle l’acquéreur participera aux charges communes de l’immeuble.
Le compromis reprendra également certaines données relatives à la date de l’acte notarié, et contiendra la désignation des notaires chargés de la passation de cet acte.
Le compromis pourra enfin prévoir différentes sanctions si une des parties ne respecte pas ses engagements, par exemple le paiement d’un intérêt de retard, ou la possibilité de demander la résolution de la vente.
Petit conseil : plutôt que d’agir dans la précipitation en rédigeant un mauvais compromis, il est judicieux d’analyser l’achat en s’entourant du notaire et de ses conseils avisés afin de s’engager en connaissance de cause.
Les recherches du notaire sont aussi variées et nécessaires pour votre acquisition :
- Le notaire devra, dans un premier temps, faire des recherches fiscales et hypothécaires sur le bien.
- Le prix de vente de l’immeuble servira prioritairement à rembourser les créanciers hypothécaires.
- Le fisc se servira ensuite (pas folle la bête), et le reste sera pour le vendeur. Pour éviter que les mauvais contribuables puissent se rendre insolvables en vendant leur immeuble, le fisc dispose d’une priorité sur le prix de vente. Il peut même prendre une hypothèque, sans en avertir le propriétaire.
- Dès qu’un propriétaire a signé un compromis de vente pour son immeuble, le notaire chargé de dresser l’acte contactera l’administration pour connaître la situation fiscale des vendeurs.
- Si l’administration notifie des impôts, le notaire devra jouer le rôle de percepteur des contributions, et il sera obligé de retenir le montant dû et de le virer à l’administration, sous peine d’être déclaré personnellement responsable.
Quelles contributions ?
Cette obligation vise avant tout les contributions directes. Ainsi, le receveur des contributions du domicile des vendeurs et celui de la situation du bien vendu notifieront tous les impôts directs dus : impôt des personnes physiques, précomptes divers, taxes de circulation, radio-redevance… Depuis le 1er janvier 1997, cette obligation a été étendue aux contributions communales et provinciales.
Si le vendeur est assujetti à la TVA, il devra le déclarer et le notaire sera chargé de contacter le bureau de recettes de la TVA dont il dépend, même si l’opération de vente projetée ne concerne pas son activité professionnelle.
Si le bien vendu dépend d’une succession récemment ouverte, il faudra questionner le receveur de l’Enregistrement pour savoir si tous les droits ont bien été payés.
Le fisc notifiera tous les impôts déjà enrôlés et il pourra encore demander le paiement de provisions, par exemple, pour le précompte immobilier de l’année en cours, alors que les « billets doux » (les avertissements extraits de rôle) n’ont pas encore été adressés aux contribuables.
Suppression des délais :
Les citoyens paient rarement leurs impôts trop tôt, et préfèrent attendre le dernier jour du délai.
Si le fisc notifie des impôts à l’occasion d’une vente, il faudra les payer à cette occasion.
De même, si le contribuable avait obtenu des facilités de paiement, celles-ci seront supprimées.
Même si l’impôt est contesté, le fisc pourra saisir le prix de vente entre les mains du notaire et il ne restera plus au contribuable qu’à introduire une demande en réclamation et en restitution.
Mainlevée de la notification :
Pour se couvrir, le receveur notifie tous les impôts dus.
Néanmoins, l’administration n’est pas à l’abri d’erreurs ou elle peut se montrer compréhensive.
Dès qu’il a connaissance de la notification, le contribuable pourra se rendre chez le receveur pour demander la « mainlevée » de sa notification.
Par exemple, il pourra prouver au receveur qu’il a d’autres garanties, comme un autre immeuble libre de toute charge. Si le receveur accepte, le notaire ne sera plus tenu de retenir les montants dus.
Protection de l’acquéreur :
Le problème des contributions semble ne concerner que le vendeur. Pourtant, il pourrait également impliquer l’acquéreur si le prix de vente est insuffisant pour couvrir la totalité des contributions dues par le vendeur. Le fisc peut refuser de donner mainlevée de sa notification, et s’opposer à la vente (par exemple parce qu’il estime que la valeur de l’immeuble doit être supérieure au prix mentionné dans le compromis de vente). L’acquéreur prudent doit, de ce fait, s’abstenir de donner un acompte ou d’exécuter de gros travaux dans l’immeuble sans avoir obtenu toutes les garanties nécessaires.
Le notaire doit également notifier l’opération en matière de cotisations sociales. Ce sont les mêmes procédures et privilèges que pour le fisc.
Même procédure pour hypothéquer :
Si un propriétaire d’immeuble désire l’hypothéquer, le notaire devra suivre la même procédure et prélever du montant du prêt, les sommes dues à l’administration fiscale. Le fisc a donc la certitude de pouvoir récupérer ce qui lui est dû.
En résumé, le notaire est votre conseiller juriste. Comme ses services sont obligatoires pour la passation de l’acte, mais gratuits pour la rédaction d’un compromis, pourquoi s’en priver ?
Et si le contact avec le notaire que vous avez choisi au départ n’est pas bon, allez en voir un autre.
Demandez conseil autour de vous. Vous pouvez en consulter plusieurs avant d’en sélectionner un.
Mais surtout, privilégiez l’option de ne pas prendre le même notaire que le vendeur.
